龍寶和臻邸
社區銷售企劃書

03社區基本資料總覽

建商

龍寶建設（七期豪宅指標建商，本案為首度跨入海線市場的作品）

基地規模

約 893 坪

總戶數

52 戶，純住宅小型社區

樓層規劃

地上 7 樓

完工時間

已完工交屋，屋齡約 0.5–1 年＊參考行情，實際交屋日期請以權狀為準

格局規劃

2–3 房，37–49 坪，標準層約 46–49 坪，戶戶雙面採光

車位配比

約 1：1.42，車位相對充裕

公設比

待確認，建議另洽代銷或管委會確認正確數字 待確認

管理方式

待確認，建議另洽管委會確認實際管理費與服務內容 待確認

04區域市場定位

七期品牌價格帶，落在沙鹿區少見的高檔小規模產品

• 龍寶建設在七期以豪宅聞名，這次帶著同樣的品牌定位首進沙鹿，走的是小規模、高單價的精品路線，跟一般海線大坪數造鎮案是完全不同的產品邏輯。
• 近一年成交均價約 47.5 萬／坪，明顯高於沙鹿區整體預售屋近月均價約 34 萬／坪＊參考行情，反映的是品牌與稀缺性溢價，不是區域行情全面上漲。
• 2023 年公開時市場曾傳出最高單價衝上 5 字頭，後續建商澄清那是特殊戶（如高樓層或邊間），開價時要跟屋主講清楚這不是普遍成交帶，避免期待值抓錯。

05四大地段價值

06本戶競爭力

本頁需搭配實際物件資料才能完整比較

棟別／樓層／座向

待確認 待確認 —— 請提供屋主實際門牌與樓層，才能對照社區內其他戶的相對位置

坪數與格局帶

社區主力產品線為 2–3 房、37–49 坪，可先比對本戶屬於哪一段

相對優勢建議

52 戶小社區裡，高樓層、邊間雙面採光通常是議價空間較小的條件；市場曾出現的「5 字頭」特殊戶多半也是這類條件，確認後可直接寫進買方輪廓的三大賣點

07近三年實價登錄

• 不同平台統計筆數略有落差（591 約 46 筆、樂居約 48 筆），研判統計期間不同，僅供參考行情。
• 2023 年公開銷售時市場曾傳出最高單價衝上 5 字頭，建商後續澄清為特殊戶（如高樓層／邊間），並非普遍成交帶，開價前務必跟屋主說明清楚。
• 沙鹿區整體預售屋成交單價區間約 14.4–67.2 萬／坪，近月（2026/07）平均約 34 萬／坪＊參考行情，本案均價明顯高於區域平均，屬品牌溢價產品。
• 本戶合理帶　待確認 —— 需依實際樓層、坪數、朝向，對照近期同社區成交案例才能抓出區間。

08周邊競品比較

＊靜宜大街系列屋齡與定位跟本案差距較大，僅供區域行情對照，非同檔次直接競品；真正同檔次（七期建商／小規模精品）的沙鹿競品資料不足，標「待確認」，建議請代銷提供同期同定位案比較。

09買方輪廓與銷售策略

買方輪廓

• 在地換屋族，看重龍寶品牌與社區稀缺性，願意為小規模精品產品付溢價
• 東海、弘光、靜宜教職員或退休置產客，看重文教商圈生活氛圍
• 看好沙鹿長期發展、鄰近中科的置產型買方

主打三大賣點

• 品牌保證　七期豪宅建商龍寶首進海線，品牌信任感是其他海線建案沒有的
• 稀缺規模　全社區僅 52 戶，車位配比 1:1.42 充裕，不是隨便都能買到的產品
• 文教生活圈　東海＋北勢雙商圈，鄰近多所大學，生活氛圍與學區都到位